Više se ne zove Zakon o legalizaciji, niti Zakon o ozakonjenju već Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, ali ćemo ga radi lakšeg razumevanja nazvati Zakon o legalizaciji, što on suštinski jeste.
Za deset godina postojanja još uvek aktuelnog Zakona o ozakonjenju objekata od oko 2 miliona nelegalnih objekta sa popisa iz 2015. godine ozakonjeno je svega 320.000 objekata, dok je u međuvremenu izrađeno novih 400.000 nelegalnih objekata. Tako smo došli u situaciju da trenutno imamo oko 2,1 miliona nelegalnih objekata te 2,7 miliona legalno sagrađenih objekata koji nisu upisani u katastru nepokretnosti. Očigledno da Zakon o ozakonjenju objekata, satelitski snimak koji je sačinjen 2015. godine i koji je trebao da predstavlja definitivni „presek stanja“ i dokaz o stanju na terenu te Krivični zakonik koji je nelegalnu gradnju definisao kao krivično delo nisu dali rezultate i nisu primenjivani.
U nadi da će novi Zakon o legalizaciji zaista predstavljati konačno rešenje nelegalne gradnje u Srbiji, u nastavku sledi objašnjenje postupka legalizacije kao i potencijalnu problemi u primeni zakona.
- Predmet legalizacije
Predmet legalizacije načelno mogu da budu svi objekti koji su nelegalno sagrađeni kao i objekti za koje je izdata privremena građevinska dozvola ili je izdata građevinska dozvola ali je protekao rok za izdavanje upotrebne dozvole.
Legalizovati se mogu i objekti koji su izgrađeni na zemljištu javne namene, dok se ne mogu legalizovati objekti izgrađeni na zemljištu u javnoj svojini, u zonama zaštite prirodnog ili kulturnog dobra u neposrednoj zoni sanitarne zaštite ili u pojasu eksproprijacije glavnih putnih pravaca.
- Postupak legalizacije
Postupak se sprovodi preko posebne digitalne platforme koju zajedno formiraju Agencija za prostorno planiranje i urbanizam („Agencija“) i Republički geodetski zavod („Katastar“) koji inače i vode postupak.
Postupak se pokreće podnošenjem prijave, a rok za njeno podnošenje zavisi od toga kada zakon bude usvojen ali će verovatno početi da teče sredinom novembra 2025. godine i trajaće 60 dana. Zahtev će moći da se podnese i u roku od godinu dana, ali samo uz dokaz da je lice bilo sprečeno da podnese prijavu.
Ovde je potrebno napomenuti da je pre podnošenja prijave za stanove u zgradama neophodno izvršiti prijavu same zgrade uz dostavljanje elaborata geodetskih radova. Tek po podnošenju prijave za stambenu zgradu moguće je podneti prijavu za svaki pojedinačni stan.
Nacrtom zakona je predviđeno da je postupak legalizacije hitan i da Agencija na osnovu provere dokumentacije i u slučaju ispunjenja uslova za legalizaciju izdaje potvrdu koju direktno dostavlja Katastru na uknjižbu. Katastar po dobijanju potvrde takođe u hitnom postupku i bez obzira na eventualno prethodno podnete zahteve upisuje nepokretnost u katastar nepokretnosti bez donošenja posebnog rešenja.
- Naknada
Interesantno i možda najpravičnije rešenje koje donosi novi zakon jeste da je osnovno pravilo da naknadu za prijavu i evidentiranje nepokretnosti (pre svega zgrada) plaćaju investitori u visini doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta ali je neophodno da je investitor „dostupan i poznat“. Dakle, investitori stambenih i poslovnih zgrada će morati da plate naknade za evidentiranje nepokretnosti u iznosima koji nisu zanemarljivi čak i ako su stanove prodali trećim licima, ali je neophodno da oni budu poznati i dostupni. Međutim, zakonom nije definisano šta se pod terminom „dostupan i poznat investitor“ smatra, tako da se možemo osloniti samo na logičko tumačenje.
Dobro rešenje je da plaćanje ove naknade kada je investitor dostupan i poznat nije preduslov za evidentiranje nepokretnosti, pa će vlasnici koji su kupili stanove od investitora svakako moći da evidentiraju svoje stanove i bez faktičkog plaćanja naknade do strane investitora, a država se obavezuje da protiv njih vodi postupak prinudnog namirenja.
Sa druge strane, vlasnici porodičnih kuća i stanova i kada investitori nisu poznati i dostupni plaćaju značajnu manju naknadi za evidentiranje, koja se u zavisnosti od zona i gradova kreće od 100 do 1.000 evra po objektu.
- Upis svojine u korist države
Objekti izgrađeni na zemljištu u javnoj svojini na kome je predviđena izgradnja objekata javne namene, objekti izgrađeni nakon stupanja na snagu ovog zakona ili objekti za koje nisu podnete prijave u skladu sa ovim zakonom, biće upisani u korist Republike Srbije ili uklonjeni ukoliko Vlada Republike Srbije odluči da joj takvi objekti nisu potrebni.
- Potencijalni problemi u praksi
Osnovni problem jeste da li će Agencija i Katastar zaista moći brzo i efikasno postupati i donositi odluke u verovatno stotinama hiljada prijava u izuzetnom kratkom roku. Imajući u vidu iskustva sekretarijata za ozakonjenje objekata do sada, malo je verovatno da postoje kadrovski kapaciteti za to.
Katastar će upis objekta ili odbijanje za upis vršiti bez donošenja posebnog rešenja, dok će protiv odluke Agencije o odbijanju prijave moći da se pokrene samo sudski postupak (nije najjasnije koji tačno), tako da nije jasno kako građani mogu zaštiti svoja prava u slučaju da su nezadovoljni odlukama Agencije i Katastra, čime se svakako otvara prostor za korupciju, ali i nenamerne greške i propuste, koje neće biti lako ispraviti.
U slučaju da vlasnici objekta nisu vlasnici zemljišta na kojem je objekta sagrađen Agencija će ih uputiti da u roku od 5 godina reše pravo pred nadležnim organom, a u slučaju da se to ne desi ili se postupak ne okonča u tom roku, vlasnik zemljišta može tražiti uklanjanje objekta. Ovo znači da ukoliko je objekat sagrađen na tuđem zemljištu bez ikakvog osnova, jedina mogućnost za legalizaciju jeste da vlasnik objekata kupi zemljište koje vlasnik zemljišta naravno nije dužan prodati.
Ovo su bili samo neki problemi za koje možemo da pretpostavimo da će se sresti u praksi kada zakon bude usvojen. Takođe, u prethodnim redovima je samo ukratko objašnjen postupak legalizacije, dok se za sva dodatna pitanja potrebno detaljnije upoznati sa sadržinom zakona ili konsultovati pravne savetnike.
Kontakt:
office@dnvg-law.com
Ovaj tekst je napisan isključivo u informativne svrhe i ne predstavlja pravni savet. Stojimo Vam na raspolaganju za sve dodatne informacije
