Ako kupujete ili prodajete stan, verovatno ćete se susresti sa agencijama za nekretnine. Koliko zapravo znate o tome koje su njihove obaveze i šta zakon propisuje?
Evo vodiča kroz najvažnija pravila – i nekoliko zamki na koje treba obratiti pažnju.
- Upis agencija i agenata u Registar posrednika
Agencije za nekretnine mogu da posluju samo ako su upisane u Registar posrednika, koji vodi Ministarstvo trgovine. Isto važi i za agente–pojedince koji moraju imati i položen stručni ispit. Zabranjeno je da posredovanje obavlja lice koje ne ispunjava ove uslove.
Čak i kada je agencija registrovana, dešava se da njihov predstavnik koji vam pokazuje stan i posreduje to nije. Zato uvek proverite u Registru posrednika da li je agent zaista upisan: Registar posrednika. U slučaju sumnje, možete se obratiti Ministarstvu za izvod iz registra, a po potrebi i Tržišnoj inspekciji.
- Ugovor o posredovanju, opšti uslovi i „potvrda o gledanju“
Klijenti obično dolaze u kontakt sa agencijom čim se jave na oglas, a prodavci kada pristanu da agencija oglašava njihovu nepokretnost. Međutim, saradnja sa agencijom ne može biti samo na reč – obavezan je pisani ugovor o posredovanju. U njemu se pored prava i obaveza ugovornih strana navodi: broj pod kojim je posrednik upisan u registar, predmet posredovanja, provizija i način plaćanja, rok važenja ugovora, eventualni dodatni troškovi.
Agencija mora imati i opšte uslove poslovanja – oni su sastavni deo ugovora (ako ih ne dobijete – zahtevajte ih) i moraju biti istaknuti u poslovnom prostoru.
Česta praksa je i tzv. potvrda o gledanju nepokretnosti – dokument kojim kupac potvrđuje da mu je baš taj agent pokazao stan. Agencije nekad insistiraju da svako zainteresovano lice potpiše ovu potvrdu sa idejom da je kasnije koriste kao osnov za naplatu provizije i od kupca iako kupac nije inicijalno angažovao tu agenciju (tzv. „dupla provizija“, videti više u tački 6 ispod). Deluje kao formalnost ali postoji sudska praksa po kojoj ova potvrda može imati čak i snagu ugovora o posredovanju ako sadrži sve potrebne elemente.
Savet: pre angažovanja agencije obavezno tražite i pročitajte i ugovor i opšte uslove, kao i samu „potvrdu o gledanju“, ukoliko agencija insistira da je potpišete.
- Obaveze posrednika prema klijentu
Agencija ima niz zakonskih obaveza, a najvažnije obaveze prema klijentu su da:
- oglasi nepokretnost i omogući njen pregled, pronađe i dovede potencijalne kupce i posreduje u pregovorima,
- da realno mišljenje o ceni, proveri isprave i upozori na rizike (npr. tereti, pravo preče kupovine, ograničenja u prometu) i obavesti klijenta o svim važnim okolnostima,
- čuva podatke o ličnosti klijenta i po njegovom nalogu čuva podatke o nepokretnosti i posredovanom poslu kao poslovnu tajnu.
- Agencija nije advokat i ne može pružiti potpunu pravnu sigurnost
Ipak, za pravne rizike ne možete očekivati previše. Agent nije advokat, najčešće nije ni pravnik. Čak i kada agencija ima svog advokata, on primarno zastupa interese agencije. A njihov primarni interes jeste naplata provizije i to što je pre moguće. Stoga se u praksi pokazalo da zbog brzopletosti agenata, nedostatka pravne stručnosti i lošeg ugovora može doći do ozbiljnih propusta i problema koji vas kasnije mogu skupo koštati.
Savet je zato da uvek imate uz sebe svog pravnog savetnika ili advokata jer promet nepokretnosti je ozbiljna transakcija, često sa vrlo kompleksnim pravnim pitanjima i mogućim posledicama. Čak i kada agencija ili njen advokat pripremi ugovor, obavezno proverite tekst ugovora i druge dokumentacije sa vašim savetnikom. Ni agencija ni notar koji overava ugovor neće vas u potpunosti zaštititi.
Više o određenim zabludama i greškama prilikom kupovine nepokretnosti možete videti i u tekstu: Deset zabluda zbog kojih kupci novogradnje prave najskuplje greške – iz ugla advokata za nekretnine.
- Kada nastaje pravo na proviziju?
Posrednik stiče pravo na proviziju u trenutku zaključenja ugovora za koji je posredovao, osim ako je ugovoreno da je to u trenutku zaključenja predugovora.
Posrednik ne može tražiti delimičnu isplatu provizije unapred, a troškove dodatnih usluga može naplatiti samo ako je to izričito ugovoreno.
Obratite pažnju: Ako klijent raskine ugovor o posredovanju, ali ipak u roku od mesec dana zaključi posao zahvaljujući angažovanju posrednika, agencija i dalje ima pravo na proviziju.
- Dupla provizija – i od kupca i od prodavca
Može li agent naplatiti proviziju i od kupca i od prodavca? Odgovor je – da, s tim da je propisano sledeće: Zakon o obligacionim odnosima kaže da posrednik može tražiti samo polovinu provizije od svake strane, ako nije drugačije ugovoreno.
Međutim, kako nije propisano ograničenje visine provizije, u praksi posrednik može tražiti da se ugovori provizija koja predstavlja dupli iznos uobičajene provizije. Kada se taj iznos podeli na kupca i prodavca, zapravo se na taj način naplaćuje puna provizija od obe strane za isto posredovanje.
Proverite opšte uslove: oni treba da sadrže iznos posredničke naknade, odnosno način određivanja tog iznosa te se iznos provizije može shodno njima utvrditi a zatim podeliti na obe strane. Proverite i tekst ugovora i da li je u skladu sa opštim uslovima.
- Klauzule u ugovoru – šta ne može, a šta mora biti izričito navedeno
Prilikom potpisivanja ugovora obratite pažnju na sledeće:
- Ništava je obaveza da pristupite pregovorima – niko vas ne može naterati da pregovarate ili potpišete ugovor sa licem koje je agencija pronašla.
- Anonimni nalogodavac – posrednik može čuvati identitet klijenta, ali to treba biti izričito ugovoreno.
- Ekskluzivno posredovanje – ako potpišete ovu klauzulu, ne smete angažovati drugu agenciju za istu nekretninu, a u suprotnom plaćate štetu (ugovorenu proviziju). Posrednik je dužan da posebno upozori klijenta na značenje i pravne posledice ovakve klauzule.
- Druge obaveze i zabrane
Agencija mora da vodi propisanu evidenciju o posredovanju i da prilikom oglašavanja uvek navede svoje poslovno ime, broj iz Registra posrednika kao i tačne podatke (cenu, lokaciju, površinu, strukturu).
Agencija koju niste angažovali ne sme da preuzme vaš oglas: Zabranjeno je oglašavanje nekretnina za koje agencija nema zaključen ugovor o posredovanju ili potposredovanju.
Agencija može ugovorom o potposredovanju preneti svoja prava i obaveze iz ugovora o posredovanju na drugog posrednika, ali samo ako je klijent na to izričito pristao u ugovoru o posredovanju. Posrednik je u obavezi da klijentu dostavi kopiju ugovora o potposredovanju najkasnije u roku od tri dana od dana njegovog zaključenja.
- Kada ugovor o posredovanju prestaje da važi?
Ugovor prestaje: istekom roka na koji je zaključen a ako nije drugačije ugovoreno rok iznosi godinu dana; zaključenjem posla za koji je posredovano; ili otkazom (pisanim ili elektronskim putem). Otkaz ne mora biti obrazložen i važi čim je dostavljen posredniku.
Zaključak:
Agencije za nekretnine imaju zakonski jasne obaveze, ali i dosta prostora da ugovorima urede odnose na način koji može biti povoljan ili nepovoljan za klijenta. Zato – uvek čitajte opšte uslove i ugovor o posredovanju pažljivo i proverite da li je agent u registru .Obavezno imajte uz sebe svog pravnog savetnika ili advokata koji će pregledati ugovor o kupoprodaji nepokretnosti i svu potrebnu dokumentaciju.
*O tome šta nije posao agencije i koje sve zablude i greške srećemo u praksi ukoliko klijent nema adekvatnu pravnu podršku, čitajte i u našem blogu: Deset zabluda zbog kojih kupci novogradnje prave najskuplje greške – iz ugla advokata za nekretnine
Ovaj tekst je napisan isključivo u informativne svrhe i ne predstavlja pravni savet. Stojimo Vam na raspolaganju za sve dodatne informacije
