Kada pronađete željeni stan u novogradnji, sam proces kupovine deluje jednostavno. Agent prodaje je ljubazan i elokventan, investitor deluje ozbiljno, imaju i svog advokata, a notar će izvršiti sve provere. Vaše je samo da platite i uživate, sve drugo je puka formalnost, zar ne?
Nažalost, realnost je drugačija. Na našem tržištu nekretnina kupac stana u izgradnji neće biti dobro zaštićen ukoliko se sam za to ne postara. Paradoksalno, srazmerno viši nivo zaštite ima potrošač koji kupuje neki proizvod u prodavnici nego kupac stana u izgradnji, iako je reč o višestruko većoj investiciji. Ako kupac nije svestan rizika kupovine stana u novogradnji, lako će doći do propusta koji se mogu sprečiti, a malo teže lečiti.
Kao advokat koji godinama savetuje klijente pri prometu nekretnina, mogu vam reći: greške prave i uspešni obrazovani ljudi koji misle da je pravni deo „samo formalnost“, iako im je kupovina novogradnje u Beogradu možda najveća investicija u životu. Evo čestih zabluda koje mogu ozbiljno ugroziti vašu investiciju i koštati vas i novca i živaca.
- Render novogradnje izgleda sjajno – biće to vrhunski kompleks
Moram priznati da se i meni samoj desilo da me na jednom sastanku fascinira priča prodavca i render koji blista. Više i nije bilo bitno što su stanovi skučeni, a lokacija loša. Uz prelepe slike objasnili su kako će život u kompleksu biti sjajan! Biće sadržaja za sve uzraste, veliki bazen za stanare, a za budući bajkovito lep park pored zgrade stabla se već naručuju direktno iz Azije! Namerno neće prodati lokale već će pažljivo birati zakupce- sjajne prodavnice, restorane i druge usluge. Pošto će i sam investitor tu živeti sve će biti besprekorno. Presudno za mene da padnem u nesvest od oduševljenja bio je i park za pse, bezbedno ograđen sa spravama za treniranje agiliti discipline, jedan jedini takav park u gradu- to je to, tu i ja želim da živim.
Naravno, trebalo je samo prespavati i shvatiti da kupac ne kupuje park za pse niti bilo šta drugo iz kompleksa, već isključivo stan oivičen zidovima čija debljina takođe ulazi u kvadraturu i cenu. U ugovoru nije bilo pomena ni lokala, ni bazena, niti parka (koji bi ionako morao da bude na zemlji u državnoj svojini, ali ko to još proverava…). Danas, iako je nakon višegodišnjeg kašnjenja izgrađen i useljen (naravno bez upotrebne dozvole), pomenuti kompleks i dalje nema bazen, lokali su raznorazni. Park za pse ostao je samo na onom renderu na nečijem serveru i u mojoj mašti.
Kupac kupuje samo ono što piše u ugovoru. Tu treba navesti sve što vam je bitno, a dodatno izvršiti sve potrebne pravne pa i faktičke-tehničke provere. Marketinške pričice ostaju stvar dobre volje prodavca a često postanu samo zanimljiva anegdota. Usmena obećanja prodavac apsolutno nije dužan da ispuni (niti ćete moći da ih dokažete), ako na kraju nisu uneta u ugovor.
Poznate su i situacije gde je kupac uzeo penthouse zbog pogleda, a investitor je zatim u sledećoj fazi promenio projekat i kondominijum odjednom ima dodatne duplo veće zgrade. Kupac penthouse-a sada ima samo da razmišlja o mogućem prokišnjavanju (i nada se da je pokriveno garancijom koju će imati ko da ispuni) dok je najviši stan postao stan pozicioniran na sredini kompleksa. Umesto divnog pogleda dobio je pogled drugih na svoju terasu i stan. U ugovoru naravno nije bilo pomena o spratnosti kompleksa i pogledu penthousa, koji je za kupca bio presudan.
- Predugovor nije bitan, glavni ugovor ćemo posle regulisati kako treba
Sećam se situacija kada je kupac rekao: „Potpisali smo predugovor samo da rezervišemo stan, pravi ugovor ćemo posle srediti.“ Naravno, investitor posle nije imao razloga da menja ono što mu odgovara, a na šta je kupac pristao u predugovoru (kao na primer to da za kašnjenje izgradnje investitor ne snosi nikakve posledice, a kupac je sve uredno platio).
Predugovorom preuzimate obavezu da zaključite glavni ugovor, i to sa stavkama koje su navedene u predugovoru. Predugovor mora sadržati sve zakonski neophodne elemente glavnog ugovora (i tu retko nastaje problem) ali vrlo često sadrži i skoro sve ostale odredbe koje će biti u glavnom ugovoru (gde često posle nastane problem po kupca). Za ono što ste prihvatili predugovorom praktično ste zakucali ekser koji druga strana nije dužna da prihvati da bude uklonjen ili izmenjen u glavnom ugovoru (naprotiv, vi ste se obavezali da morate da potpišete glavni ugovor sa tačno takvim stavkama, bez izmene). Naravno, dobar advokat za nekretnine može vam i tu pomoći da se izborite za mnoga poboljšanja, ali neke stvari nisu podložne promeni i važno je od početka, već u fazi čitanja predugovora, potražiti stručnu podršku.
Znam, teško je odoleti pritiscima da „ukoliko danas ne potpišete predugovor postoje još tri kupca koja čekaju na isti stan“ ili „mi želimo što pre to da završimo da što pre krenemo dalje sa projektom“. U praksi, retko šta zaista toliko gori, a posebno se ispostavilo da nije hitno da investitor ispuni neku svoju obavezu i kašnjenja su gotovo normalna stvar koja se podrazumeva.
- Ugovor se ne menja, svi potpisuju isti, advokat nek samo ‘baci pogled’
Investitori bi voleli da svi potpišu unapred pripremljen „pelcer ugovor“. Agent vas uverava da „tako potpisuju svi kupci“ i da „nema potrebe ništa da se menja“. Ovo se posebno odnosi na projekte stambenog ili apartmanskog kompleksa gde se prodaje veliki broj jedinica a agenti prodaje nisu ovlašćeni da sami vrše izmene unapred datih uslova. Po pravilu su prošli i obuku o tome šta je bitno servirati kupcu sa marketinške strane (često servirano uz kafu i čokoladice) i kako ga navesti da samo potpiše sve što mu se iznese na sto u prijatnom ambijentu i uz još prijatniji razgovor pun logičnih objašnjenja i slikovito prikazane budućnosti.
Ali ovo nije kupovina telefona, niti tipski ugovor za struju. Svaki kupac ima pravo da pregovara i menja uslove. Problem je što se kupci često povode za namerno stvorenom atmosferom „požurite još malo pa nestalo“ i potpisuju na brzinu bez adekvatne stručne podrške. Još veća greška je tražiti od advokata da „samo baci pogled“. Ako advokat to i uradi, iako je to bilo na vaš zahtev – znajte da nemate pravog zastupnika, već nekog ko samo formalno prelista papire.
- Agencija sve vodi i ima svog advokata, ne moram ništa da brinem
Agencija može da vodi proces kupovine. Ali, njihov interes je da se posao što pre zaključi i provizija brzo naplati, a ne da vi budete maksimalno zaštićeni. Po pravilu, agent posrednik koji ima položen stručni ispit nema završen pravni fakultet niti adekvatno pravničko znanje i iskustvo.
Čak i kada kažu da imaju „svoje advokate“, ti advokati zastupaju njih, ne vas. Ukoliko kupac nema posebne zahteve (a često ih nema jer nije ni svestan šta mu sve može biti potrebno sa pravne strane), advokat agencije neće o tome voditi računa niti će upozoriti kupca na sve moguće opcije i rizike kupovine stana u novogradnji. Sećam se kupca koji je ostao zatečen kada je advokat agencije rekao: „Ja radim samo šta mi agencija naloži. Ako ste hteli drugačije, trebalo je da kažete njima.“
O užurbanosti i nestručnosti pojedinih agenata svedoče i njihove reakcije koje sam nažalost lično srela u praksi. Jedan je šokirano prokomentarisao „Zamislite kupac traži da vidi građevinsku dozvolu, na šta to liči?!“, ili „Kupac kaže da nije lepo što ne može da se menja ugovor, pa nismo na izboru za mis da treba da nam bude lepo već treba da završimo posao!“. Ironija je što je upravo uvid u građevinsku dozvolu minimum minimuma, a pregovaranje o ugovoru sasvim normalan deo posla a ne hir ili preterivanje.
O tome šta agencije za nekretnine moraju da ispune i šta od njih da očekujete pročitajte u mom tekstu o agencijama za nekretnine.
- Notar na sve pazi, ne može doći do bilo kakvog problema
Svaki ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se pred javnim beležnikom (notarom) u zakonom propisanoj formi što jeste značajan nivo sigurnosti. Ali, notar vas ne može zaštiti od svih rizika (niti mu je to obaveza), a posebno ne od rizika koje vi svojevoljno prihvatate.
Da li ste pažljivo čitali klauzule overe, ona sitna slova sa isprekidanim linijama koja se nalaze nakon teksta ugovora? Videćete da vas je notar tu upozorio na mnoge rizike kupovine stana u izgradnji i da potpisom ugovora potvrđujete da ste ih svesni. Ukoliko se bilo koji od tih rizika realizuje- e pa sami ste pristali. Zato je važno da u potpunosti razumete šta je to na šta pristajete, a uz adekvatnu pravnu podršku rizike svedete na najmanju moguću meru.
Ugovorom se mogu dogovoriti i mnoge dodatne stvari koje su nekad i presudne, a da ih kupac nije bio svestan ili nije znao da se mogu regulisati ugovorom. Prodavac, koji je iskusan investitor, često vrlo dobro zna šta baš i ne mora da stoji u ugovoru kako ne bi sam sebi stvorio dodatne obaveze. Kupcu, koji najčešće nije iskusan u istoj meri, su se takve stvari podrazumevale i nije znao da moraju biti u ugovoru da bi bile i pravno obavezujuće (i samim tim izvršive sudskim putem ako treba). Baš to „što nedostaje“ često pravi problem, a posao notara nije da o tome vodi računa.
Desilo se i da je klijent bio u zabludi jer su mu kod notara nakon overe dali netačnu informaciju u koju se pouzdao. Kako je to moguće? Notar overava ugovor, ali to ne znači da će znati i sve druge stvari u vezi sa prometom nepokretnosti poput recimo postupka povraćaja PDV-a za kupca prvog stana. Dešavalo se da zaposleni kod notara određene stvari ne znaju ali u strahu da to ne priznaju skloni su da brzopleto daju nepotpun ili netačan odgovor. Osoba koja radi na notarskom šalteru i čiji je posao da vodi računa o tehničkim stvarima nije dužna i nije prirodno da zna sve pravno što je vezano za određenu oblast.
- Aneks je bio kratak, ništa bitno
Ovo je greška koju često saznam kada mi se klijent obrati jer druga strana ne poštuje ugovor, tako što pitam: „A da nije slučajno bilo nekog aneksa?“ Klijent: „Nije. Zapravo, bio je jedan ali tu smo samo precizirali nešto sitno tehnički, jedna rečenica, nema tu ništa bitno.“
Ipak ja zamolim da za svaki slučaj pogledam aneks da mogu makar da se ispravno pozovem na kompletan dokument kada šaljem opomenu drugoj strani. I, kad čisto pogledam da bih se pozvala na dokument, ispostavi se da postoji i odredba ili čak deo rečenice koji potpuno menja neke stvari. Na primer, u aneksu (koji je potpisan) nigde ne stoji izričito da se kupac nečeg odriče ali stoji da se menja (dosta dugačak) član 5 stav 2 tačka tri, s tim da se ta tačka u originalnom ugovoru u jednom malom delu pozivala i na rok koji je u članu 7 stav 4 (a što je ovde izostalo). Nakon što ste svojim potpisom aneksa samo malo promenili tu tačku, istovremeno ste ne znajući (a da agent koji je dostavio aneks na potpis nije na to upozorio) izgubili i sva prava koja su do tad za taj rok bila vezana. Šta reći, a ne zaplakati. Da ste mi se javili da pogledam tu jednu rečenicu pre potpisivanja aneksa sve bi bilo drugačije.
- Zapisnik o primopredaji je samo pro forme; potpisaćemo ga pa ćemo posle lako sve da vidimo
Ne ovo nije tačno, naročito taj deo „posle ćemo lako“.
Razumem potrebu prodavca da što pre preda stan i što manje krši rokove, kao i želju kupca da što pre uđe u stan koji toliko čeka. Ali šta ako dobijete polu izvedeno stanje ili je stolarija izgrebana, brava neispravna, prozori se ne zatvaraju, parket nije lakiran, lajsne nisu postavljene, zidovi su popucali a vi ste potpisali zapisnik u kom stoji da ste primili stan bez ikakvog nedostatka (pošto vam je agent prodaje lepo objasnio da je sve to pro forme, da su svi do sada potpisali takav zapisnik a sve što je bilo sporno se rešilo, pa što ne bi i kod vas)?
Posle, kada zovete investitora i majstore, dokazujte da niste vi naknadno izgrebali stolariju i da niste dogovorili tu nijansu parketa. Investitor će vam samo reći „sve ste potpisali a sasvim je normalno da zidovi pucaju jer je zgrada nova pa se zidovi sležu“. Onaj deo „lako ćemo sve naknadno da rešimo“ je nekako odjednom nestao iz razgovora, a ako pomenete da je tako nešto rečeno, dobijate samo prazan pogled. Dodatni problem nastaje kada ugovor ne predviđa jasan opis opreme koja se ugrađuje niti predviđa bilo kakve rokove za otklanjanje nedostataka, pa možete imati stan koji nije gotov ni godinu dana nakon useljenja.
- Prodavac je usmeno obećao da će on ili neko drugi nešto da uradi
To što je investitor novogradnje usmeno spomenuo da će jednog dana izgraditi stepenice preko brda koje će povezati stambeni kompleks u podnožju sa naseljem koje je iznad brda, ne stvara nikakvu pravnu obavezu. Kupci su ostali razočarani jer je kompleks izgrađen pre par godina a stepenica još uvek nema.
Lično sam prisustvovala i kada se jedan prodavac malo zaigrao pa je rekao da će državno postrojenje koje snabdeva ceo grad (i na koje bi po izgradnji gledao stan koji se prodaje) da se ruši sledeće godine jer „dolaze Kinezi da grade novo na drugoj lokaciji.“ Naravno, to je bilo pre tri godine i nema ni govora o izmeštanju postrojenja, ali je izgrađena zgrada čiji kupci gledaju u postrojenje.
Slično tome, klijent (koji živi van Srbije) je pred primopredaju bio ubeđen da je prodavac sagradio izvesni pristupni put jer je to obećao na samom početku pregovora (što naravno nije navedeno u ugovoru koji je potpisan), a onda se šokirao kada sam mu pokazala fotografije sa građevinskog foruma na kom se vidi blato i močvara kroz koju se prilazi kompleksu. Kada je pitao prodavca o čemu se radi, prodavac je rekao da nije dao nikakvo obećanje da će on nešto da uradi, već da će grad tu jednog dana napraviti ulicu. Kada, ne zna se, to je do grada.
Ne može prodavac da obeća da će grad da izgradi nešto u blizini, niti da će jednog dana nešto pored da se ruši, a da vi budete sigurni da će se to zaista i desiti, niti možete pravno zahtevati da prodavac ispuni usmeno obećanje sporedne obaveze. Sve što možete da zahtevate od prodavca jeste ono što je njegova ugovorna, ili pak zakonska obaveza.
- Ako nešto i ne bude dogovoreno kako treba mogu da tužim prodavca
Činjenično ovo jeste tačno. Praktično – veoma mukotrpno. Sudski procesi traju godinama, potrebno je prikupiti dokaze, platiti veštačenje, troškovi rastu dok vreme ide i dok na kraju ne izgubite volju za bilo čim.
I kada dobijete spor, može se desiti da prodavac nema više mogućnosti niti da nešto sprovede niti da nadoknadi štetu i nemate prosto odakle da se naplatite. Čak i kada investitor jeste renomiran, po pravilu će za svaki novi projekat osnovati novu firmu koja nema druge imovine (osim parcele na kojoj se objekat gradi) i može se desiti da ta firma nakon što objekat izgradi, stanove proda, vrati kredit banci i isplati izvođače radova, više nije likvidna i nema odakle da nadoknadi troškove koje ste imali. Da ne dužimo dalje, zar nije bilo lakše unapred sve dogovoriti i maksimalno smanjiti rizik da do spora uopšte i dođe?
- Investitor i/ili agent su rekli da to nije bitno
I sama sam bila zatečena lagodnošću određenog „renomiranog“ investitora kada se prilikom pregovora desilo sledeće: Šef gradilišta se (očigledno nevoljno) pojavio da pripomogne agentu prodaje i vidno se zgrozio što smo za stan u potkrovlju pitali od kog materijala je krov i kako je urađena izolacija. Nakon pitanja „a zašto vas to zanima“ dao je uvređeni kratak odgovor koji je značio da je sigurno sve kako treba i kako smo se uopšte usudili da preispitujemo.
Na upitnu konstataciju da nismo uspeli da vidimo građevinsku dozvolu iako objekat već ima izgrađenih 11 spratova (na koji 11. sprat smo se peli peške kroz gradilište bez zaštitne opreme), agent prodaje objasnio je da „to nije bitno jer se u ovoj opštini radi drugačije, građevinska dozvola se izdaje tek kasnije a ne kao u Beogradu.“ Na pitanje kako se finansira projekat, agent je objasnio da je glavni finansijer fizičko lice koje je kum investitora i da je to mnogo sigurnije od banaka koje su dosadne i koje svašta traže.
Nažalost postoje ljudi koji neće ni postavljati bilo kakvo pitanje, a prodavci su spremni na mnogo toga kako bi izgradili i prodali svaki kvadrat. Na kupcima je da potraže stručnu pomoć i tehničke i pravne struke jer neće svi propusti biti ovoliko očigledni.
Ukratko rečeno, svako treba da radi svoj posao. Ukoliko klijent ne zna šta tačno spada u nečiji posao, a osoba kojoj se obraća ne želi da kaže da nešto ne zna, tu dolazimo do mnogih problema. Da ne govorimo o situacijama u kojima je došlo do opšteg nerazumevanja u pogledu samog pitanja ili datog odgovora, što su i najčešći izvori zabluda. Lako je zaključiti da ćete za problem sa strujom u stanu zvati električara, a ne stolara ili komšiju koji je nekad neku informaciju dobio od svog električara. Za pravna pitanja nažalost nekad nije lako shvatiti da su neke naizgled logične i jednostavne stvari ipak nečija struka i da je najbolje i da u tom delu svako radi svoj posao.
Ovaj tekst je napisan isključivo u informativne svrhe i ne predstavlja pravni savet. Stojimo na raspolaganju za sve dodatne informacije
